Договор купли продажи квартиры

• Особенности договора купли-продажи
• Сторонами по договору могут быть
• Обязанности продавца
• Обязанности покупателя
• Цели нотариального оформления
• Обременения, которые регистрируются в Росреестре
• Обременения, которые не регистрируются в Росреестре
• Участие нотариуса при оформлении такого договора обязательно в следующих случаях
• Порядок продажи квартиры
• Список документов для продавца
• Список документов для покупателя
• Этапы купли-продажи
• Стоимость удостоверения и регистрация
• Стоимость услуг по удостоверению договоров купли-продажи квартиры нотариусом

Особенности договора купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры призван зафиксировать все условия о которых договариваются продавец и покупатель, в том числе о предмете договора, о его цене, о том как будут рассчитываться стороны, как будут передавать отчуждаемую квартиру и прочее.

При наличии особенностей связанных с заключением договора или особенностей связанных с самой квартирой, стороны могут отражать их в договоре, давать заверения.

К примеру, если в квартире есть зарегистрированные по месту жительства лица, имеющие право проживания и пользования, или продавец может дать заверения, что такие лица отсутствуют на регистрационном учете в отчуждаемой квартире. Поэтому для доказательственной силы договор надлежит заключать в письменной форме, который должен быть подписан сторонами, более того, согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) несоблюдение письменной формы влечет его недействительность.

Стоит так же отметить, что в определенных случаях договор должен быть не только в письменной форме, но и удостоверен нотариусом. Более того переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи подлежит обязательной  государственной регистрации в Росреестре.

Сторонами по договору могут быть

В роли продавца и покупателя, сторонами договора, могут выступать физические, юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Среди физических лиц стоит отдельно оговорить несовершеннолетних детей или недееспособных граждан, чьи интересы представляют законные представители, а главной особенностью, в случае если они выступают в роли продавцов, является получение согласия органов опеки и попечительства.

От имени юридических лиц выступает исполнительный орган – директор, который должен действовать в соответствии с законодательством о юридических лицах и Уставом, так как чаще всего для заключения договора купли-продажи требуется одобрение органа управления общества (Собранием участников, акционеров, совета директоров и пр.).

Обязанности продавца

К основным обязанностям продавца можно отнести такие, как обязанность по передаче в собственность покупателя квартиру на основании акта приема-передачи и не уклоняться от его подписания; не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, так как выше было указано, что переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи подлежит обязательной  государственной регистрации; предоставить все необходимые документы для указанной регистрации, а в случае, если по вине продавца, у покупателя возникли убытки, по причине задержки государственной регистрации, возместить покупателю убытки.

Сторонами могут быть предусмотрены и иные обязанности, например обязанность по снятию всех зарегистрированных в квартире лиц с регистрационного учета по месту жительства, освобождение квартиры от своего имущества, предоставление дополнительных документов (справки о регистрации по форме 9, о снятии всех лиц с регистрационного учета, справки из управляющей организации об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных платежей и пр.)

Обязанности покупателя

Среди основных обязанностей покупателя можно выделить следующие: согласно ст. 454 ГК РФ обязанность уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором; аналогично как и у продавца  не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности, так как выше было указано, что переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации; не уклоняться от подписания передаточного акта и не уклоняться от его подписания; возместить продавцу убытки, в случае задержки государственной регистрации по вине покупателя.

Цели нотариального оформления

Целью нотариального оформления договора купли-продажи, то есть придание ему силы нотариального удостоверения, является прежде всего проверка законности, разъяснение сторонам их прав и обязанностей, устранение возможных будущих споров между сторонами.

Нотариус беспристрастен и независим в своей деятельности, в связи с чем предупреждает каждую сторону о возможных негативных последствиях для сторон при выборе ими определенных условий, и по причине того, что стороны диктуют условия самостоятельно даже не осознавая их последствий.

При нотариальном удостоверении договора нотариус истребует у сторон все необходимые для сделки документы для проверки законности совершаемых действий, проверяет предоставленные сторонами документы на их подлинность, разъясняет сторонам последствия заключения договора купли-продажи, запрашивает официальную информацию по предмету договора купли-продажи, о возможных арестах, обременениях (залогах) по квартире, запрашивает сведения по участникам договора, в том числе из федеральных реестров, из органов МВД.

Обременения, которые регистрируются в Росреестре

Говоря об обременениях подлежащих регистрации в Росреестре, стоит разграничить их на обременения возникающие на основании решения суда, на основании договора и на основании акта уполномоченного законом органа.

Такими ограничениями (обременениями) к примеру могут быть: запрет на совершение регистрационных действий (на основании решения суда или постановления пристава-исполнителя); право аренды (если договор аренды заключен на срок более года); ипотека (залог) квартиры (в обеспечение обязательств собственника по оплате кредита банку или в обеспечение обязательств покупателя перед продавцом, в случае приобретения квартиры в рассрочку); рента (обязательство по выплате ренты).

Обременения, которые не регистрируются в Росреестре

Существуют обременения, которые не подлежат регистрации в Росреестре и отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) по квартире в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости не будет гарантировать покупателю, что все обременения, в том числе права третьих лиц в отношении квартиры отсутствуют.

Участие нотариуса при оформлении такого договора обязательно в следующих случаях

• продажа квартиры несовершеннолетним или лицом, признанным ограниченно дееспособным, при этом, дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства;
• продажа доли квартиры, за исключением, если такой договор, будет заключен сразу всеми продавцами-участниками долевой собственности своих долей по одному договору;

Порядок продажи квартиры

Порядок продажи квартиры у нотариуса можно разделить на 5 этапов:

1. консультация нотариуса: выяснение воли сторон договора и рассмотрение имеющихся у сторон документов (с участием сторон/одной из сторон/представителя сторон(ы), 30-60 минут),
2. подготовка проекта (без участия сторон договора, зависит от скорости получения необходимых документов 2-3 рабочих дня)
3. ознакомление сторон с проектом договора, прочтением его нотариусом вслух, окончательного утверждения, подписания, оплата тарифа (с обязательным участием сторон договора, 30-60 минут)
4. регистрация нотариусом перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – «ЕГРН») (без участия сторон, производится в день удостоверения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон, срок регистрации в Росреестре на дату написания настоящей статьи – 2-3 дня)
5. получение покупателем у нотариуса выписки из ЕГРН (с обязательным участием покупателя/его представителя, 10-15 минут)

Итого, полная процедура оформления у нотариуса договора купли-продажи квартиры: с момента Вашего первого обращения в нотариальную контору до момента получения Покупателем у нотариуса выписки из ЕГРН о нравах на квартиру, займет 7-10 дней.

Список документов для продавца

• Паспорт,
• Свидетельство о рождении, если продавец несовершеннолетний,
• Удостоверение опекуна/попечителя, если продавец недееспособный,
• Разрешение органов опеки и попечительства, если отчуждает несовершеннолетний или недееспособный гражданин,
• В случае, если продавец юридическое лицо, учредительные документы (Устав Общества, Свидетельство о регистрации юридического лица или Лист записи ЕГРЮЛ, Свидетельство о постановке на налоговый учет юридического лица, Решение (Протокол) о назначении исполнительного органа (директора),
• Решения о согласии на совершение крупной сделки, если для юридического лица-продавца, сделка считается крупной,
• Если продавец индивидуальный предприниматель, потребуется предоставить Свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или Лист записи ЕГРИП о внесении записи о приобретении физическим лицом статуса индивидуального предпринимателя,

• Доверенность, удостоверенная нотариусом, если от имени продавца действует продавец,
• В случае, если продавец приобрел отчуждаемую квартиру в браке и имеется право общей совместной собственности супругов, то потребуется согласие второго супруга, в соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса,
• Правоустанавливающие документы (Договор купли-продажи, договор дарения, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство и т.п.) и при наличии, Свидетельство о государственной регистрации права или Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
• Справка о регистрации (по форме 9),
• Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан (по форме 12),
• Банковские реквизиты, в случае, если расчеты по сделке проводятся безналичным путем,

Этапы купли-продажи

Порядок продажи квартиры у нотариуса можно разделить на 5 этапов:

1. консультация нотариуса: выяснение воли сторон договора и рассмотрение имеющихся у сторон документов (с участием сторон/одной из сторон/представителя сторон(ы), 30-60 минут),
2. подготовка проекта (без участия сторон договора, зависит от скорости получения необходимых документов 2-3 рабочих дня)
3. ознакомление сторон с проектом договора, прочтением его нотариусом вслух, окончательного утверждения, подписания, оплата тарифа (с обязательным участием сторон договора, 30-60 минут)
4. регистрация нотариусом перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – «ЕГРН») (без участия сторон, производится в день удостоверения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон, срок регистрации в Росреестре на дату написания настоящей статьи – 2-3 дня)
5. получение покупателем у нотариуса выписки из ЕГРН (с обязательным участием покупателя/его представителя, 10-15 минут)

Стоимость удостоверения и регистрация

Стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры  состоит из тарифа и оплаты услуг правового и технического характера (далее – «УПТХ»), установленной в твердой денежной сумме либо в диапазоне, зависящем от сложности договора, определяемой нотариусом.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ:

* ДОЛИ КВАРТИРЫ, за исключением случая продажи всей квартиры, принадлежащей продавцам на праве долевой собственности,

* КВАРТИРЫ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕМУ ГРАЖДАНИНУ,

* КВАРТИРЫ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕЙ ГРАЖДАНИНУ, ПРИЗНАННОМУ ОГРАНИЧЕННО ДЕЕСПОСОБНЫМ,

Стоимость: Тариф – 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб., УПТХ – 5700 руб.

Основание: ч.1.ст.42, ч.2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”,  п.п. 5 п.1 ст.333.24 Налогового кодекса РФ,  ст.ст. 15, 23 Основ законодательства РФ о нотариате.

* В ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ, за исключением заключения договора между близкими

Стоимость: Тариф зависит от стоимости имущества:

До 1 000 000 рублей – 3000 рублей + 0,4 % от суммы сделки

От 1 000 001 до 10 000 000 руб. -7000 руб. + 0,2 % от суммы сделки, превышающей 1000000 руб.

Свыше 10 000 000 руб. – 25000 руб. + 0,1 % от суммы сделки, превышающей 10000000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами – не более 100000 руб.), УПТХ – 12000 руб.

Основание: ст.ст. 21.1, 15, 23 Основ законодательства РФ о нотариате

* В ОСТАЛЬНЫХ СЛУЧАЯХ: супругу, родителям, детям, внукам (при наличии подлинных документов, подтверждающих родство, свидетельства о рождении/ браке)

Стоимость: Тариф зависит от стоимости имущества:

До 10 000 000 рублей включительно – 3000 рублей + 0,2% от суммы сделки

Свыше 10 000 000 рублей – 23000 рублей + 0,1% суммы сделки, превышающей 10000000 рублей, но не более 50 000 руб., УПТХ – 12000 руб.

Основание: п.п.1 п.1 ст.22.1, ст.ст. 15, 23 Основ законодательства РФ о нотариате

Государственная регистрация прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом:

Стоимость:

• для физических лиц – 2 000 рублей;
• для организаций – 22 000 рублей;

Основание: п. 22 ст 333.33 НК РФ

Стоимость услуг по удостоверению договоров купли-продажи квартиры нотариусом